L’emplacement
C’est le critère essentiel dans la valorisation des murs commerciaux.
Du magasin de proximité à la grande surface en passant par la supérette ou le restaurant, les commerces sont une catégorie d’actifs polymorphe. Plus encore que pour tout autre actif immobilier, c’est la qualité de la localisation qui joue le rôle le plus important dans l’estimation des murs et du droit au bail. L’évaluation d’un commerce en pied d’immeuble demande donc une connaissance très pointue des différents types d’actifs en présence, mais aussi une compréhension fine de leur environnement immédiat et de leurs facteurs de commercialité.
Un emplacement recherché, avec des facteurs de commercialité favorables, est le tout premier critère d’évaluation d’un commerce.
C’est le critère essentiel dans la valorisation des murs commerciaux.
Possibilité ou non de déplafonner le loyer.
Leur évolution permet de justifier le déplafonnement du loyer.
Restauration, tous commerces.
Elles sont le gage d’un afflux de clients.
Le loyer d'un commerce en pied d’immeuble est en principe plafonné lors du renouvellement du bail. Le bailleur peut toutefois le déplafonner lorsque survient une modification notable, notamment des facteurs de commercialité. En cas d’impossibilité de réévaluer le loyer en fin de bail, on jouera sur le paramètre du taux plutôt que sur celui de la valeur locative de marché.
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